空室と滞納のリスク
不動産投資は、アパート・マンション経営において、入居者の入るかどうかによって利回りに大きく影響する。
不動産投資で考えられるリスクで最も大きいものと言われているのが、空室と滞納リスクで、空室になった場合や満室でも家賃滞納者がいる場合は、その間収入を得ることができないばかりか、ローンの支払いのみが続いていき、予定していた運用利回りを確保できなくなる。
不動産投資のスタイルは基本的に不動産ローンを家賃で賄うものとなるので、空室・滞納＝家賃収入ゼロと言う状態はできるだけ避けたいもの。
入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかる、という保証はない。
また、家賃滞納者が居る場合、回収が済むまでは空室と同じ状況で家賃収入も無い。予定していた利回りが確保できない。
以上のことから、空室と滞納者はできるだけ出ないように、対策をしっかり立てておく。
空室のリスクを回避するには
入居者がすでにいるオーナーチェンジ物件、人口密集度が高い人気のあるエリアのワンルームなどを購入する場合はあまり問題ではないが、駅から遠かったり、地方都市の人が少ない地域のマンションを購入する場合、あるいは供給過剰感のある都心部のオフィスビルなどを購入する場合では、「空き室」が発生するリスクはあらかじめ想定しておき、事前に対策を考えておく。
デザイン・立地・間取り・管理・賃料・防犯・貸し方など差別化を検討して、付加価値をつけていけば空室も少なく抑えることができるはず。
また、入居者が決まらない場合だと、賃料設定に原因があるのがほとんどで、古い物件でも安いとすぐに入居者が決定するし、新築物件でも高いと空室が続くでしょう。 専門家の意見を参考にしながら募集条件を決めていこう。
マンションの一棟買いならサブリース（一括借り上げ方式）を利用を考えるなど、購入前に検討してみるのも良い。
滞納リスクをなくすポイント
入居者が決まっても賃料滞納者が発生することも考慮する。
家賃の滞納は貸主の立場から見ると空室よりも厄介な問題となっていて、理屈上は退去して新しい入居者を募集するものだが、実際にやるとなると大変な労力と時間を要してしまう。
賃料滞納者の発生で、予定していた利回りが得られない可能性は十分ある。
出来るだけ滞納を回避するために、
入居審査をプロに依頼する
賃貸保証会社の保証をつける
不動産管理会社とサプリース契約をする。
保証会社の保証契約とは
家賃を滞納した場合、滞納家賃分の保証をしてくれる会社のことで、保証会社によっては入居者が退去してから滞納金の生産をしたり、1ヶ月後に支払うところなどがあり、保証内容は様々。
家賃総額の20％～30％ぐらい（契約期間は1年から2年）を契約時に支払う場合と、信販系などの場合は家賃を引き落とす時に1％支払う場合が多いようだ。
サブリース契約でリスクを回避する
サブリース契約は、空室や滞納時も家賃が支払われるので、家主にとっては魅力的だが、注意が必要なシステムとなっている。
それは、契約した当初の家賃が永遠に保証されない点である。 通常では、契約期間は２年間で、契約の満了時には更新可能だが、それは両者の話し合いによることになっている。
当初の設定家賃では入居者を確保するのが困難と判断されてしまうと、設定家賃を引き下げる必要があり、それに合わせて原賃貸借契約の家賃の引き下げが求められる。
家賃の引き下げに応じなければ、契約の更新を拒否される場合もあるので、サブリースだからずっと保証してもらえるとは考えないようにしておかなければならない。
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Last update:2023/12/4